几年前富投恒盈，玻璃大王就预言，那些二三十层的商品房，早晚得拆了或者改造。
当时不少人嗤之以鼻，可如今站在2025年的节点回望，那些曾象征城市繁华的电梯高楼，外墙斑驳、电梯时好时坏、楼道里贴满催缴维修费的告示，曹老板的话正一字一句砸进现实。
曹德旺的预警并非空穴来风，早在房价飙升时期，他就直言：房子不过是一堆钢筋水泥，不可能永远上涨。
他断言中国楼市存在巨大泡沫，房价已严重偏离真实价值，破裂只是时间问题。 这番言论曾遭利益相关者激烈反对，但如今各地房价普跌、二手房挂牌量激增，预言正逐步兑现。
而且普通住宅尚有周转余地，而二三十层的电梯房却陷入三重死局：
首先是维修成本高，高层电梯房是维修的无底洞，电梯设计寿命撑死25年，可许多小区刚过十年就开始频繁出现故障。
住建部2024年报告显示，我国1998年至2010年间建造的高层住宅中，37%的电梯已出现不同程度的老化问题，23%的外墙防水层损坏，18%的给排水系统存在锈蚀或堵塞。
上海房屋修缮管理协会的数据让人心惊：一部使用15年以上的电梯进行一次大修平均成本约25万元富投恒盈，完全更换则需要80-120万元。
对于一个20层住宅楼更换4部电梯，居民需共同承担300-480万元，平均每户分摊3-5万元。
维修基金花光后更棘手，一栋30层住宅楼，仅电梯维保年支出就达15-20万元，加上水泵、消防设施、外墙维护等，年均物业支出约40-50万元。楼上楼下几百户人，有人想修，有人直接搬走，达成共识很难。
其次，安全困局
高层住宅的安全隐患远比想象中严峻，国内消防云梯最高仅能救援到24层左右，再往上着火基本靠自救。2024年前八个月全国高层建筑火灾3.6万起，已超2023年全年总和。
消防部门数据显示，高层建筑火灾的人员伤亡率是低层建筑的2.3倍，2024年全国高层住宅共发生火灾事故3827起，造成182人死亡。
一栋三十层的楼塞着四五百人，火灾时电梯停运，逃生只能看命。
第三，拆迁幻想破灭，高层住宅沦为永久建筑
很多人还做着拆迁暴富的梦，现实却很残酷，拆一栋三十层的楼，补偿上千户人家得花多少钱，开发商想回本至少得盖六十层，可如今谁还接盘高层。
高层住宅拆迁涉及住户多、利益关系复杂，协调特别困难，一栋高层楼里住着几十甚至上百户居民，每个人的利益诉求和补偿要求都不一样。
有些人觉得补偿不够，有些人对安置房不满意，还有些人不愿意搬离原住地，这些问题需要逐一协调解决，难度极大。
第四，市场抛弃，价值加速分化
高层住宅在二手房市场正遭遇冰火两重天，2024年房地产市场数据显示，在一线和强二线城市，11层以下中低层住宅二手房价格涨幅为4.3%，而20层以上高层住宅仅为1.8%，价格走势出现明显分化。
三四线城市的高层住宅价格优势正在消失，部分地区甚至出现高层住宅价格低于同区域中低层住宅的现象。
曹德旺的预言，是中国城市化路径的深刻反思，年轻人用脚投票，小高层、洋房因低公摊、高安全性受青睐。
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